Zona Nilai Tanah Bukan Acuan Tarif PBB-P2, BPN Sulsel: Otonomi Pemda

TRIBUN-TIMUR.COM, MAKASSAR - Polemik kenaikan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) menimbulkan reaksi keras masyarakat.

PBB-P2 merupakan pajak atas bumi serta bangunan dimanfaatkan oleh orang pribadi atau Badan. 

Kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan

Tak hanya di Pati, persoalan PBB-P2 ini pecah juga di Kabupaten Bone.

Pemerintah Kabupaten Bone memang membantah kenaikan PBB-P2. Alasannya ada penyesuaian terkait Zona Nilai Tanah (ZNT).

Kabupaten Jeneponto juga sempat dihebohkan dengan isu kenaikan PBB-P2.

Beberapa daerah lainnya mengambil sikap berbeda. Wajo, Makassar maupun Palopo memilih tak menaikkan PBB-P2.

Kepala Bidang Pengadaan Tanah dan Pengembangan Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional (BPN) Sulsel Andi Muh Ahsan buka suara menjelaskan kenaikan PBB-P2 tidak berkaitan dengan ZNT.

Baca juga: Pemkot Parepare Hentikan Penagihan PBB-P2, Fokus Sosialisasi Penyesuaian Tarif

Sebab ZNT dihitung dan digunakan dalam pelayanan internal BPN.

"ZNT bukan menjadi acuan PBB karena yang menentukan PBB itu Pemda. ZNT berdiri sendiri untuk pelayanan di BPN, tidak menyeluruh ya," jelas Ahsan saat ditemui Tribun-Timur.com di ruang kerjanya pada Rabu (20/8/2025).

Sementara perhitungan PBB-P2 murni dilakukan oleh pemerintah daerah.

Hal ini sesuai Peraturan Menteri Keuangan Nomor 85 tahun 2024.

Permenkeu memberikan kewenangan penuh pemda dalam menghitung PBB-P2.

Nilai PBB-P2 

Dalam Permenkeu tersebut, pasal 3 menjelaskan dasar pengenaan PBB-P2 yakni Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

NJOP ditetapkan berdasarkan proses penilaian dahulu.

NJOP Bumi merupakan hasil perkalian antara total luas areal objek pajak dengan NJOP Bumi per meter persegi. 

Sementara pajak bangunan merupakan hasil perkalian antara total bangunan dan NJOP bangunan per meter persegi.

Ketentuan NJOP bumi dan bangunan pun diatur melalui peraturan kepala daerah.

Dalam menghitung NJOP bumi dan bangunan, skema penilaian massal diterapkan pejabat penilai.

Pejabat penilai dalam hal ini,  ditunjuk kepala daerah dengan kriteria tertentu.

Pejabat penilai inilah yang menjalankan skema penilaian massa.

Metode penilaiannya sendiri dapat dilakukan dengan perbandingan harga dengan objek sama sejenis, nilai perolehan baru dan nilai jual pengganti.

Dalam sistem penilaian massa, NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR).

NIR merupakan nilai pasar rata-rata yang dapat mewakili nilai tanah dalam suatu ZNT.

Sedangkan NJOP Bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB).

ZNT Berlaku Pada Layanan BPN

Ahsan menjelaskan ZNT bukan perhitungan dasar  yang digunakan untuk menarik PBB-P2.

Pasalnya ZNT ditetapkan BPN dalam layanan internal.

"ZNT tidak diterapkan untuk masyarakat kecuali layanan pertanahan mulai dari pengukuran sampai sertifikasi," jelas Ahsan.

Aturan ini tertuang dalam Peraturan Pemerintah Nomor 128 tahun 2015.

PP tersebut memuat 11 jenis penerimaan negara bukan pajak pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.

Penerimaan negara bukan pajak inilah yang berkaitan dengan peta ZNT.

Ahsan menyebut nilai ZNT ini fluktuatif.

Artinya ditiap tahun bisa saja ada kenaikan, atau penurunan bahkan stagnan.

Peta ZNT pun hanya digunakan dalam penerimaan negara bukan pajak dari BPN.

"BPN tidak pernah campuri PBB-P2, itu kewenangan Kabupaten/kota," jelasnya.

"Peta ZNT adalah peta yang dibuat dalam 4 tahun terakhir dan diperbaharui tiap tahun diperbaharui. Kita ambil nilai zona dari masyarakat sendiri,"lanjutnya.

Pemanfaatan ZNT Bersyarat

Pemerintah daerah sebenarnya bisa manfaatkan peta ZNT milik BPN.

Khususnya guna mengetahui harga nilai tanah dalam suatu kawasan berdasarkan harga pasar dan biaya dalam zona nilai tersebut.

ZNT memberikan gambaran nilai tanah berdasarkan analisis harga pasar dan biaya dalam suatu kawasan.

Namun ada mekanisme harus dilalu pemerintah daerah.

Jika ingin digunakan Pemda, maka pembuatan peta ZNT pun harus dibiayai pemda.

"Kalau mau gunakan ZNT, usai MoU masih harus ada kajian, konsultasi publik, sosialisasi. Jadi proses panjang," katanya.

Langkah ini harusnya dilalui pemda untuk menjalin kerjasama dengan BPN terkait peta ZNT.

Edaran Mendagri

Menteri Dalam Negeri (Mendagri) Tito Karnavian sudah mengeluarkan edaran terkait evaluasi PBB-P2.

"Sudah ada edaran Mendagri soal PBB-P2 kalau menimbulkan kegaduhan hentikan. Arahannya kondusif karena beberapa daerah ada kenaikan drastis, bahkan ada 1000 persen (Cirebon)," jelas Jufri Rahman di Kantor Gubernur Sulsel pada Rabu (20/8/2025).

Jufri Rahman mengaku kenikan PBB-P2 mencapai ratusan persen memang mengagetkan masyarakat.

Terlebih dilakukan pemerintah daerah Kabupaten.

Sebab harga tanah di wilayah kabupaten hingga ke pedesaan masih rendah dibandingkan wilayah kota Metropolitan.

"Kalau di kota naik 300-400 persen mungkin masuk akal karena tergantung harga tanah," katanya.

Kepala Daerah pun diminta lebih hati-hati dan mengevaluasi rencana kebijakan terkait PBB-P2.(*)